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南京惠言達(dá)電氣有限公司成立于2019年，座落在南京六合市商圈。9年備件銷售積累，公司主要經(jīng)營(yíng)歐、美等國(guó)的閥門、過濾設(shè)備、編碼器、傳感器、儀器儀表、及各種自動(dòng)化產(chǎn)品，公司全力貫徹“以質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的產(chǎn)品和完善到位的技術(shù)服務(wù)客戶”的經(jīng)營(yíng)宗旨，服務(wù)于國(guó)內(nèi)的流體控制和自動(dòng)化控制領(lǐng)域。節(jié)省了中間環(huán)節(jié)的流轉(zhuǎn)費(fèi)用，能夠把更優(yōu)惠的價(jià)格提供給用戶。通過發(fā)展我司已經(jīng)自動(dòng)化設(shè)備和備件供應(yīng)商，主營(yíng)產(chǎn)品廣泛應(yīng)用于冶金、造紙、礦山、石化、能源、集裝箱碼頭、汽車、水利、市政工程及環(huán)保以及各類軍事、航空航天、科研等領(lǐng)域。
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國(guó)家制定和實(shí)施貨幣政策會(huì)充分考慮到產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展?fàn)顩r。同樣的貨幣政策會(huì)因行業(yè)的不同，或是相同行業(yè)因所處的地域環(huán)境不同而產(chǎn)生不同的影響。這一點(diǎn)在房產(chǎn)行業(yè)中體現(xiàn)的尤為突出。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，從房產(chǎn)的開發(fā)到經(jīng)營(yíng)甚是銷售的方方面面都離不開資金的支撐。談到資金，就要充分考慮利率的問題，利率的變動(dòng)決定著資金的流向，資金的流向改變著市場(chǎng)上房產(chǎn)的供求狀況，進(jìn)而影響住房的價(jià)格。

3.1.1利率 .

房貸利率對(duì)房?jī)r(jià)的影響主要體現(xiàn)在通過按揭款購(gòu)房的交易行為上，實(shí)際房貸利率與房產(chǎn)的價(jià)格是呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)的關(guān)系的，但是這種現(xiàn)象并不是非常的。房貸利率提高，購(gòu)房者的還款壓力就會(huì)上升，這會(huì)限制一部分人的購(gòu)房行為，市場(chǎng)上對(duì)住房的需求就會(huì)下降。為了改變這一現(xiàn)狀，房產(chǎn)開發(fā)商會(huì)選擇降低房?jī)r(jià)，這一措施的后果是一些小規(guī)模開發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債情況受到影響。銀行考慮到這些小規(guī)模開發(fā)商的盈利能力，會(huì)加大對(duì)其放款的限制力度，小規(guī)模開發(fā)商的融資難度加大，造成資金鏈的斷裂，后直接退出市場(chǎng)。開發(fā)商的規(guī)模變小，市場(chǎng)上房產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模也會(huì)變小，這一結(jié)果的影響會(huì)在經(jīng)歷一段時(shí)間后通過市場(chǎng)上對(duì)房產(chǎn)的需求表現(xiàn)出來(lái)。市場(chǎng)上對(duì)住房的需求增加，開發(fā)商會(huì)實(shí)行新的開發(fā)計(jì)劃，但是因?yàn)槭艿?span style="color:red">款利率上升的影響，新開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本也會(huì)隨之增加，且一些有雄厚實(shí)力的開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的主導(dǎo)作用也會(huì)越來(lái)越明顯。這樣一來(lái)，新開發(fā)房產(chǎn)的定價(jià)就可能會(huì)有一定的自主性，價(jià)格會(huì)有所提高。通過這一系列的影響過程，可以看出房產(chǎn)價(jià)格或許會(huì)有回升的跡象，這將在一定程度上削弱房貸利率對(duì)房產(chǎn)價(jià)格的影響程度。

3.1.2匯率 .

在經(jīng)濟(jì)日益化的今天，匯率在一個(gè)國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控中其中舉足輕重的作用。

匯率的變動(dòng)會(huì)影響到一國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)很多部分的波動(dòng)，當(dāng)然，房產(chǎn)市場(chǎng)也不例外。隨著各國(guó)之間經(jīng)濟(jì)來(lái)往的越頻繁，金融市場(chǎng)化的程度也在一步步地加深。匯率通過各種途徑對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響也是越來(lái)越明顯。本文主要通過以下三個(gè)途徑分析兩者之間的相互影響：

1）流動(dòng)性效應(yīng)。

主要從兩個(gè)方面體現(xiàn)出來(lái)：先是在升值預(yù)期中的資金上有所體現(xiàn)。當(dāng)市場(chǎng)上預(yù)期一國(guó)貨幣將要升值時(shí)，大量的國(guó)外短期投機(jī)資金會(huì)通過購(gòu)買股票或房地產(chǎn)以期帶來(lái)收益涌入該國(guó)市場(chǎng)，其中大部分部分會(huì)流向該國(guó)的資本市場(chǎng)，由于目前中國(guó)政府股市的操縱性比較強(qiáng)，所以大量游動(dòng)資金會(huì)選擇涌入房產(chǎn)市場(chǎng)，直接導(dǎo)致了房產(chǎn)價(jià)格上漲。流動(dòng)性的另一表現(xiàn)是在升值之后，當(dāng)人民幣升值和房?jī)r(jià)上漲達(dá)到一定幅度之后，自由資本會(huì)大量的出逃，造成房企資金鏈的斷裂，引起房?jī)r(jià)下跌，而房?jī)r(jià)的下跌會(huì)引發(fā)居民的觀望心態(tài)，致使下跌幅度擴(kuò)大甚是暴跌，這不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。

2）利率變動(dòng)引起的匯率-房?jī)r(jià)變動(dòng)效應(yīng)。

如果一個(gè)國(guó)家的本幣預(yù)期將會(huì)升值，那么大量的境外資金就會(huì)通過各種途徑進(jìn)入該國(guó)境內(nèi)，這一后果是該國(guó)的外匯儲(chǔ)備會(huì)有大幅度的增長(zhǎng)，進(jìn)而導(dǎo)致市場(chǎng)上流通的貨幣供應(yīng)量也會(huì)增加，并造成通貨膨脹。在這種情況下，央行為了彌補(bǔ)這一后果，會(huì)通過提高利率的行為來(lái)達(dá)到目的。然而，利率的提高又會(huì)對(duì)外資產(chǎn)生一種吸引力，間接造成了匯率升值以及利率提高的雙重壓力。從另外一方面來(lái)看，利率的上升提高了房產(chǎn)的開發(fā)成本以及構(gòu)建成本，成本的提高決定了價(jià)格的上升；另外，利率的上升使得開發(fā)商的融資困難，為了避免資金鏈的斷裂，開發(fā)商會(huì)在一定程度上尋找外匯的援助，也就是所謂的從境外借錢。這樣一來(lái)，外資在改過房產(chǎn)市場(chǎng)的作用就顯得越為重要。

3）匯率變化引起的貿(mào)易傳導(dǎo)機(jī)制。

本幣升值以后，以本幣表示的國(guó)外、進(jìn)口商品的價(jià)格開始下降，其中也包括一些高檔的建筑材料和物業(yè)設(shè)備，這使得房地產(chǎn)業(yè)的原材料價(jià)格將會(huì)下降，從而有助于推動(dòng)高檔住房?jī)r(jià)格的下降，而高檔住房對(duì)中低檔住房具有風(fēng)向標(biāo)的作用，所以本幣升值會(huì)使國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格下降。另外、，由于本幣升值導(dǎo)致國(guó)內(nèi)產(chǎn)品出口困難，市場(chǎng)縮小，造成企業(yè)利潤(rùn)下，員工收入下降，房地產(chǎn)需求減少，致使進(jìn)一步房?jī)r(jià)下降。

整個(gè)過程可以概括為：預(yù)期人民幣升值--游資通過資本市場(chǎng)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)--推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲--吸引國(guó)內(nèi)外更多的資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)--人民幣升值--進(jìn)口增加、出口減少、國(guó)內(nèi)資金流出--經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放慢--游資外逃--房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂--房?jī)r(jià)下跌一一經(jīng)濟(jì)衰退。

3.1.3政策的宏觀調(diào)控。

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房產(chǎn)業(yè)成為一項(xiàng)支柱性的行業(yè)。然而任何行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展都離不開國(guó)家政策這只“無(wú)形的手”的宏觀調(diào)控。我國(guó)政府對(duì)房產(chǎn)業(yè)實(shí)施調(diào)控的政策主要有：信貸政策、土地政策、稅收政策、保障性住房政策、限購(gòu)政策等等。其中信貸政策主要體現(xiàn)在存款準(zhǔn)備金率的變化、二套房付比例及款利率的變化上；稅收政策主要表現(xiàn)在差別化住房稅收以及營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅征收的問題上；土地政策主要是為了增加住宅用地的供應(yīng)和提高使用效率。

宏觀政策主要通過三個(gè)方面來(lái)影響房?jī)r(jià)：抑制、疏導(dǎo)和限制。先通過信貸政策和稅收政策來(lái)影響開發(fā)商的貸成本、購(gòu)房者的購(gòu)房成本和轉(zhuǎn)讓成本；接著借助于土地政策和保障性住房政策來(lái)實(shí)現(xiàn)土地的使用效率以及住房的供應(yīng)量，以滿足部分人的住房需求；后利用不同地區(qū)不同的限購(gòu)政策來(lái)組織某些購(gòu)房者的過度購(gòu)買行為。這樣一來(lái)，通過調(diào)節(jié)市場(chǎng)上住房的需求和供給以達(dá)到調(diào)節(jié)房產(chǎn)價(jià)格的目的。例如，剛剛結(jié)束的兩會(huì)傳遞出這樣的聲音：從“調(diào)控抑制”變成“支持促進(jìn)”,支持居民自主和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展；另外，公積金款門檻降低，二套房付比例降低。

這些都是國(guó)家政策對(duì)房產(chǎn)業(yè)實(shí)施的調(diào)控。

3.1.4居民的收入水平。

住房對(duì)于人們來(lái)說(shuō)既是一種投資品，也是一種消費(fèi)品。在住房的購(gòu)買問題上人們自然會(huì)考慮到房?jī)r(jià)與自身可支配收入的比例，也就是所謂的房?jī)r(jià)收入比。房?jī)r(jià)收入比是指一個(gè)地方的房屋總價(jià)與居民家庭收入的比值，這一指標(biāo)正是用于衡量房?jī)r(jià)是否處于居民收入能夠支撐的合理水平的工具，它直接反映出房?jī)r(jià)水平與廣大居民的自主需求相匹配的程度。一般在發(fā)達(dá)的國(guó)家這一比例為6:1,然而在我國(guó)房?jī)r(jià)收入比卻高出這一數(shù)字。

在我國(guó)的一些城市中，雖然比其他地區(qū)的人們收入水平高出很多，但是房?jī)r(jià)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出了人們的承受范圍，居民的購(gòu)房壓力巨大。

居民收入水平的提高，通常情況下會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上升，但這里所說(shuō)的提高是真正意義上的提高，如果是較困難的低收入者收入增加或是高收入者的收入增加卻沒有更多的投資行為，那么收入的提高對(duì)房?jī)r(jià)的影響就不是很明顯。也就是說(shuō)，一般中等收入者的收入水平增加會(huì)對(duì)房產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生較為突出的作用。面對(duì)嚴(yán)重的購(gòu)房壓力，解決方法是國(guó)家相關(guān)的調(diào)控政策的頒布于實(shí)施，合理控制房?jī)r(jià)的盲目上漲。

3.2微觀環(huán)境影響的分析。

*，不同城市、不同位置、不同類型、不同使用年限的居住房地產(chǎn)在價(jià)格上存在較大差異，因此要準(zhǔn)確、客觀評(píng)估估價(jià)對(duì)象的價(jià)格水平，估價(jià)人員必須熟悉哪些因素對(duì)住宅的價(jià)格產(chǎn)生影響，在實(shí)地查看時(shí)必須把握好這些因素。就同一城市而言，影響住宅價(jià)格的宏觀因素基本一致，因此估價(jià)主要應(yīng)關(guān)注住宅的區(qū)位狀況和實(shí)物狀況對(duì)住宅價(jià)格的影響。

3.2.1交通條件和環(huán)境質(zhì)量。

交通條件主要指住房周圍交通的便利程度，如估價(jià)對(duì)象附近是否有通行的公共汽車、電車、地鐵、輕軌。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城市的規(guī)模也在不斷地?cái)U(kuò)大，越來(lái)越多的人從農(nóng)村涌入城市，而汽車作為人們代步交通工具的選也以成倍的速度遞增著，這些都造成了城市人口越來(lái)越密集，交通狀況越來(lái)越低下。在這一現(xiàn)象下，地鐵成了人們出行的另外一種選擇，購(gòu)房者的購(gòu)買行為也在一定程度上受其影響，其結(jié)果直接表現(xiàn)在住房?jī)r(jià)格上。

如今，人們買房不再僅僅考慮住房本身的一些硬性條件，健康問題也越來(lái)越受到人們的關(guān)注，小區(qū)環(huán)境的好壞也直接影響著住房的價(jià)格。環(huán)境質(zhì)量這一重要因素的突出表現(xiàn)主要是在高檔住宅。對(duì)于普通住宅來(lái)說(shuō)，因?yàn)樵絹?lái)越多的建筑商在規(guī)劃小區(qū)時(shí)都會(huì)把綠化納入考慮范圍，而綠化的切入點(diǎn)基本上屬于大同小異，所以住房只要距離上沒有太大的差異，環(huán)境這一影響因素不會(huì)展現(xiàn)其突出性。

3.2.2生活服務(wù)設(shè)施與設(shè)備。

現(xiàn)階段的人們更加追求高品質(zhì)的生活，人們?cè)谫?gòu)房時(shí)會(huì)更多地考慮未來(lái)生活的便利程度，即生活服務(wù)設(shè)施是否完善。生活設(shè)施完善度的住房在價(jià)格上會(huì)產(chǎn)生較大的影響。生活服務(wù)設(shè)施包括的方面主要有住房附近是否有超市、菜市場(chǎng)、銀行等。當(dāng)然，對(duì)于附近有學(xué)?；蚴轻t(yī)院的住宅小區(qū)，樓房的價(jià)格相比服務(wù)設(shè)施不是很完善的小區(qū)會(huì)有很明顯的差別。

設(shè)備因素的影響主要體現(xiàn)在住宅的供水、供電、供暖、供氣、排水設(shè)施的完善程度，小區(qū)智能化程度，通訊、網(wǎng)絡(luò)等線路的完備程度等方面。當(dāng)然，公用電梯的設(shè)置及質(zhì)量等都會(huì)對(duì)住宅價(jià)格產(chǎn)生影響。

3.2.3朝向與樓層。

現(xiàn)在的開發(fā)商在對(duì)樓房的前期規(guī)劃上都會(huì)考慮到樓房的朝向問題。朝向主要考慮到的是住房的采光和通風(fēng)問題，一般情況向，南北朝向的樓房在采光和通風(fēng)方面都比東西朝向的要好，當(dāng)然這也會(huì)在住房的價(jià)格中有所體現(xiàn)。另外一個(gè)與朝向有關(guān)的因素就是景觀。

考慮到住房周圍的地理環(huán)境，如果景觀的差異不是很大的情況下，這一因素在價(jià)格上的表現(xiàn)就不是很突出，但如果景觀相差很明顯的話，住房的價(jià)格也會(huì)有很大的不同。通常情況下，因景觀的作用東南朝向的住房?jī)r(jià)格相較其他朝向的會(huì)高一些。

3.3多因素分析法的運(yùn)用。

3.3.1調(diào)查數(shù)據(jù)搜集及整理。

本次調(diào)查的對(duì)象是A市的居民住房，主要涉及到的是房屋的宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境兩個(gè)方面，調(diào)查的問題包括有房屋的所在地、交易時(shí)間、所在的樓層、房屋的朝向、交通便利程度、小區(qū)環(huán)境及物業(yè)管理設(shè)施等等幾個(gè)方面來(lái)進(jìn)行調(diào)查。旨在了解影響房產(chǎn)價(jià)格的硬性條件，進(jìn)而確定這些因素的影響程度大小。

問卷調(diào)查涉及到的問題主要包括以下幾個(gè)方面：住房所在的地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)、樓層、朝向、交易時(shí)間、交易金額、距市中心距離、樓房設(shè)施（是否為雙氣）、交通便利程度、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理等等。

數(shù)據(jù)的來(lái)源是通過問卷調(diào)查的方法而獲得，本次調(diào)查主要是以發(fā)放調(diào)查問卷的方式來(lái)進(jìn)行的。另外涉及到利率和匯率等因素是通過網(wǎng)上查找的方式確定下來(lái)的。本次調(diào)查總共發(fā)放150份，收回108份調(diào)查問卷，經(jīng)過篩選去除了7份特殊性質(zhì)的調(diào)查數(shù)據(jù)，如：

住宅所處地點(diǎn)過于偏僻、交易時(shí)間太早以及房屋本身的硬性設(shè)施太差等。通過整理得出可用的調(diào)查數(shù)據(jù)為101份，后把有效的數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總，制作成表格以備供接下來(lái)數(shù)據(jù)分析的使用。

3.3.2數(shù)據(jù)的分析。

對(duì)于收集來(lái)的數(shù)據(jù)，主要采用的是定量分析方法，即把所有因素進(jìn)行數(shù)值化處理，用得出的數(shù)據(jù)分析因素的影響程度。本次收集的數(shù)據(jù)中有一些變量不是數(shù)值型的變量，需要先對(duì)其進(jìn)行數(shù)值化處理。具體的操作是，把距市中心距離遠(yuǎn)、適中和近對(duì)應(yīng)為1、2、3;設(shè)施是否有雙氣對(duì)應(yīng)為：有是1、沒有為0;交通便利程度、小區(qū)環(huán)境和物業(yè)管理中的優(yōu)、良、差對(duì)應(yīng)為1、0、-1;朝向中的東西、南北朝向?qū)?yīng)為0和1;樓層構(gòu)造中的一梯多戶和一梯一戶對(duì)應(yīng)為0和1.數(shù)據(jù)數(shù)值化處理以后，就開始對(duì)這些影響因素進(jìn)行分析，這一過程主要依靠SPSS軟件的數(shù)據(jù)分析功能來(lái)實(shí)現(xiàn)。

先是對(duì)自變量與因變量之間的回歸分析，本文討論的因變量為房屋的價(jià)格，自變量為影響價(jià)格的各個(gè)因素。因?yàn)楸疚闹饕且治鲆蛩貙?duì)價(jià)格的影響程度，所以通過自變量對(duì)因變量的分析可以看出各個(gè)因素對(duì)價(jià)格的影響情況，是否在一定程度上存在線形關(guān)系，這有利于對(duì)因素做進(jìn)一步的處理。通過分析得出如下的結(jié)論：

表3.1是回歸系數(shù)分析表，表的后兩列示回歸分析的顯著性檢驗(yàn)，即所謂的t檢驗(yàn)，從表中的顯示可以看出，回歸參數(shù)t檢驗(yàn)的p值在顯著性水平為0.1的情況下的顯著性很弱，這說(shuō)明各自變量與因變量之間的線性關(guān)系不明顯。

表3.2是對(duì)各個(gè)因素之間相關(guān)性的分析，這一分析主要是找出各因素之間是否存在一種明顯的正向或是負(fù)向的相關(guān)關(guān)系，并找出存在相關(guān)關(guān)系的原因。表3.2可以看出購(gòu)入時(shí)間。

對(duì)交易額的影響作用較大，匯率對(duì)其影響也較為顯著，住宅的總層數(shù)、環(huán)境以及物業(yè)管理都對(duì)價(jià)格有著一定的影響。此外還可以看出，匯率與購(gòu)入時(shí)間呈現(xiàn)高度的負(fù)相關(guān)關(guān)系，距離與交通便利程度也存在一定的相關(guān)關(guān)系。

3.3.3權(quán)重的確定。

有上述兩個(gè)表中可以看出匯率和購(gòu)入時(shí)間與房產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系較為明顯，而兩者之間又呈現(xiàn)高度的負(fù)相關(guān)關(guān)系，所以在對(duì)影響修正的過程中只對(duì)匯率的情況進(jìn)行修正。依據(jù)相關(guān)系數(shù)分析結(jié)果，直接采用簡(jiǎn)單的分配方法確定各因素的權(quán)重。在假設(shè)所有相關(guān)因素權(quán)重系數(shù)相加總和為1的情況下，賦予小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理、朝向、樓層以及小區(qū)設(shè)施0.2的權(quán)重系數(shù)，其他相關(guān)的影響因素賦予其0.1的權(quán)重系數(shù)。這一分配結(jié)果因其主觀性太大會(huì)直接對(duì)價(jià)格評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性造成一定的影響。

AS 10W4H-UDGA1AG2A4AA 流量傳感器
Bucher A 40 50 7 
ANS DVP B-1-16-25-H-1 
K-Tron CZ032/0160 氣壓缸
binder 9473-49050 碳刷
ACAM 99143081204 電纜連接器
Active PTSM 5.3 傳感器
Aerzener AK-4400-GU-W/CP (GREY) 83鍵筆記本式觸摸板鍵盤
burkert(Oerlikon Client’s order no. 61-355419/00 Material: EN-GJL-250 
Bonfiglioli 00141191 
Camfil BE 80B4????? 0.75KW,1.65A,1430rpm 
Camfil 34230191 MEGALAM MD A//11246  Nr:16030398 尺寸457*610*66 
Advantech 34230191 MEGALAM MD A//11246   同型號(hào)，尺寸1220*610*66 
Cytec PCI-1610A-BE 
WENGLOR HD040-028-0040-01-I-N-G 
WENGLOR XK89PA3 
WENGLOR RR21KM 接近開關(guān)
CMR CP35MHT80 感應(yīng)傳感器
baumer MS562-4  478901010 
BIKON BHG1624K16-E2-5 
BIKON 1012-050-080 脹套
SALTUS 2006-060-095 聯(lián)軸器
baumer JE 12 3/8  8603000542 
SIEMENS GA240.010C002  DC10-30V 
SIEMENS 6SL3260-4NA00-1VB0 電纜
AKO 6FX3002-2DB10-1AD0 電纜
SMC pinch valve VF125.03X.31.30LA NATURGUMMI DN125 
SMC SS5Y-20-02 
SMC SS5Y-20-05 
SMC AS2201F-01-06S 流量控制閥
SMC ZH10BS-01 噴射器
SMC CP95SDF32-150-Z73 
Amtec ZSE1-01-14-CN 
Ac-motoren 350-200-100 注蠟槍
Buerkert FCA80B-6 0.55kw 08072163 電機(jī)
NEO-DYN(ITT) 00141163 
E+H 160P44C3 壓力傳感器
SIEMENS PMP 131-A1101A1R 
TDK-Lambda 3VL9300-8CA60 
SIEMENS TYPE:DPP30-24 
SIEMENS 232-0HB22-0XA0 
SIEMENS 6ES7 331-7KF02-0AB0 通訊模塊
SIEMENS 7MH4950-2AA0 
SIEMENS 307-1KA00-0AA0 
Besta 315-2AG10-0AB0 
Bedia B801041EExiadIICT4 
ARGO 420309 壓力開關(guān)
briwatec VRN2-06/S-21S 
briwatec BEGA BETEX 38 ESD 
briwatec BETEX 24RSDi TURBO 
briwatec AST-Ⅲ 
Ebm BEGA BETEX 24 RSDi 
AEG R2D 180-AL14-22 離心式風(fēng)機(jī)
TE Connectivity Thyro-P 1P 400-495 HF  1000011632 
"Ac-motoren BUCHSENKONTAKT    205090-1 連接插座"
Black Box FCPA100LB-43/3.6KWFIP55/IEC34-511.15AΔ/6.44AYS1NO.08033202 電機(jī)
AUTOMATION DIRECT ACS3110A 
SAMES PN# ABM2E13Z11 
FLUKE J3STKL239 密封件
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Albright SM127.1.N 
Albright SW200-21 VOLTS:72/80V CO Ith：250A 1NO 
Albright DC182B-581T VOLTAGE:80V 
Albright SW180B-14 VOLTAGE:72(80)V CO 
Albright SW200-257 VOLTAGE:80V 1NO 
ADDA SW201-188T VOLTAGE:80V PO 
ADDA T503 
SIEMENS 132M-4 
CEJN 3TK28 25-1AJ20 
SIEMENS 103205062 鋼制管接頭
SIEMENS 1FK7060-2AF71-1CGO 伺服電機(jī)
EBM PAPST 7MH5113-4GD00 負(fù)荷傳感器
EBM PAPST QLN65/2424-3045 橫流風(fēng)扇
SAMES QLN65/3030-3045 
CS-ITEC 900005017 
Carl Zeiss LD-400 用于壓縮空氣系統(tǒng)中的泄漏檢測(cè)裝置
ULTRA EC "Epiplan-Neofluar" 100X/0.90 HD M27 
Baruffaldi G408-C001 
AMETEK Item 2a for TB 120 12 
cutler hammer 150145-70 
cutler hammer E50RB 限位開關(guān)
ENERPAC E50DN1 限位開關(guān)
Ebm RCH-202 20T 液壓缸
SIEMENS R2E220-AA-40-23 離心式風(fēng)機(jī)
KLINGER 6GK1500-0FC10 插頭
KLINGER CL150RF ASME B16.20/ASME B16.5-1 1/2" Klinger-SIL C-4409 
DEPA CL150RF ASME B16.20/ASME B16.5-2 1/2" Klinger-SIL C-4409 
TRACO DL40-SUV-G-G 
C.T.E. IMX-S  TXL 060-0522TI 
Microprecision EMC-3416-NC-024C with Coils and plugs 
burkert fluid SACH-1896 
AEG 00138876 
BAUTZ Thyro-P 1P 400-495 HF ASM 半導(dǎo)體調(diào)功器
SIEMENS F506C-0B101-000H01 
SIEMENS 1PH8  224-1AL302EA1-Z   H81492063010001/2016 
SIEMENS 6FX8002-2EQ14-1AC0 (sensor cable 2 x 2 m) 電纜
KTR 6XV1870-2E (cable 1 x 40 m,length:40m) 電纜
B-COMMAND ROTEX GS24  98SHA-GS   6.0-Φ19 
baumer FRM0140R4-0001 限位開關(guān)
BAMO GBM2S.W10A102  101540823 004 10-30VDC 5%RW 18+12 Bit Gray SSI 
KTR E10F BE 0110A 
KTR ROTEX-R65.75-50 
ASUTEC ROTEX-R65.75-50 
ASUTEC 10063001 定位銷
ACLA ASP-490-22-TS2 氣缸
Cryotherm Type : A; Length : 80.000 mm; Diameter : 125.000 mm; Material : Polyurethane elastomer (PUR); Material : polyamide (PA) 
BEI sensors 79246103 電磁閥
ASUTEC RAL-020-016 編碼器
SIEMENS 75000003 安裝套件
SIEMENS 6XV1830-3EH10 電纜
carel 1FK7103-2AF71-1AG0 伺服電機(jī)
LOWARA PGD0000F00 顯示器
wampfler ESHS32-200/30GLRD STC/STC-Viton/LR182/3.0KW 1個(gè)、ESHS40-160/40GLRD STC/STC-Viton/LR171/4.0KW 
wampfler 03-K032-0045/4603-K032-0046 
ASCON 03-E064-0200 電纜小車
R+W OXI-3010-098 1
Becker BKH/60/83/24/22 
Brigade FT357/2 74002909000 過濾器
EPCOS BE-870LM 可編程控制器
baumer B60 K550 壓敏電阻
ADAMCZEWSKI EIL588-TN10_5SE.01024.A/11129637 
weidmueller AD-Ki 100GS 
Bartec 8533771001 套筒螺絲
SIEMENS 05-0003-000800 防爆開關(guān)
SIEMENS 6SL3353-1AE41-5DA1 
Maier 6AV6671-5CL00-0AX0 主板
Buehler M 232 L 
hubner TT-77W-MS-4T-KT/100 溫度計(jì)
SIEMENS HOG 10 DN 1024 I UB=9-30VDC HTL L258-74006H1024 IP66（SN：2428090） 
Calpeda 6FC5357-0BB35-0AA0 工業(yè)計(jì)算機(jī)用主板
Bently Nevada GXV 40-9 
dungs 330505-01-02-02 感應(yīng)傳感器
Cas G-Nr.00009522 Art-Nr.247962 
Cas V-PORT_SUNAIR_MC-816_8 
Buschjost V-CORE_CAS_8395-A3 
Ebm 8240100.9101 
KTR A3G800AY2701   16A 3L+N+PE 
Becker ROTEX GS55 98SHAGS 6.0-55 6.0-55  Coupling 
cab DT4.25K 1.1KW,380V 
DELTA DELAGE MAESTRO 4S/450 
SIEMENS RD3.06.1V7P 
SIEMENS 6ES7647-6CE66-0GB1 高清圖形板載
Boge 6FC5210-0DF21-2AA0 工業(yè)計(jì)算機(jī)
wago 622002507P 斷路器
wago 787-622 電源
wago 750-323 接口模塊
BMR 750-323 接口模塊
Atlas SFU0302 
Atlas 4220377480 扭矩傳感器
Atlas 4220245530 
bielomatik 4220226094 電機(jī)
Bartec SCHNELL-V 30022752 01102007 
Bartec 07-2961-1062/01  PTB 03 ATEX 1143 X 
Bartec 07-3353-4130 + 05-0042-0050 + 05-0003-001500 
Bartec 07-3353-4120 + 05-0042-0050 + 05-0003-001400 
Bartec 07-3353-4110 + 05-0042-0050 + 05-0003-001300 
allen 07-3323-4100+05-0003-000800 
Aerzener 8675 Gasket and Seal Set 封口套件
Aerzener 168454  taperlock bush 
Viking Pump 123560 Cylinder roller bearing 
conatex SG 40550-G0V 
Concomatic TM5S12PKI 聯(lián)軸器
AVIT E107CB12 
ELESA GUR 20 x 2.5 ， G3/4’’A 
Alectryon DD52-AN-0005.0-D-AR 
HBM RTD-3-00 
AEROTECH 1-SAC-TRAN-MP-2-2 帶接頭電纜
AEROTECH ABL15020-M-LT20AS-SINGLE-CMS 
E+H ENSEMBLEML10-40-IO-MXH 
Alfa laval FDU92-RG1A 超聲波傳感器
UTP CB30-34H 
UTP UTP DUR 600 diameter 1.6 
UTP UTP 680S Diameter 3.2 
WEKA UTP DUR 600 Diameter 2.0 
WENGLOR MGT,26411-K；L=1500mm 液位指示器
Nivelco Sensor(YK12PA7) 
Argus ECHOTREK  STP-47N-2 超聲波液位變送器
AKO 596337 TYPE:NK SERIES 490 
Conec VF150.03X.33.30LA DN150 
Conec GL60-10KOM354 
burkert fluid PD280 10K/J4AM 
SIMRIT 00231887，00227290，00209089 
SIEMENS B2PT 17 35 7 
SIEMENS APT LA39-B2-R03Z/r 

國(guó)家制定和實(shí)施貨幣政策會(huì)充分考慮到產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展?fàn)顩r。同樣的貨幣政策會(huì)因行業(yè)的不同，或是相同行業(yè)因所處的地域環(huán)境不同而產(chǎn)生不同的影響。這一點(diǎn)在房產(chǎn)行業(yè)中體現(xiàn)的尤為突出。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，從房產(chǎn)的開發(fā)到經(jīng)營(yíng)甚是銷售的方方面面都離不開資金的支撐。談到資金，就要充分考慮利率的問題，利率的變動(dòng)決定著資金的流向，資金的流向改變著市場(chǎng)上房產(chǎn)的供求狀況，進(jìn)而影響住房的價(jià)格。

3.1.1利率 .

房貸利率對(duì)房?jī)r(jià)的影響主要體現(xiàn)在通過按揭款購(gòu)房的交易行為上，實(shí)際房貸利率與房產(chǎn)的價(jià)格是呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)的關(guān)系的，但是這種現(xiàn)象并不是非常的。房貸利率提高，購(gòu)房者的還款壓力就會(huì)上升，這會(huì)限制一部分人的購(gòu)房行為，市場(chǎng)上對(duì)住房的需求就會(huì)下降。為了改變這一現(xiàn)狀，房產(chǎn)開發(fā)商會(huì)選擇降低房?jī)r(jià)，這一措施的后果是一些小規(guī)模開發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債情況受到影響。銀行考慮到這些小規(guī)模開發(fā)商的盈利能力，會(huì)加大對(duì)其放款的限制力度，小規(guī)模開發(fā)商的融資難度加大，造成資金鏈的斷裂，后直接退出市場(chǎng)。開發(fā)商的規(guī)模變小，市場(chǎng)上房產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模也會(huì)變小，這一結(jié)果的影響會(huì)在經(jīng)歷一段時(shí)間后通過市場(chǎng)上對(duì)房產(chǎn)的需求表現(xiàn)出來(lái)。市場(chǎng)上對(duì)住房的需求增加，開發(fā)商會(huì)實(shí)行新的開發(fā)計(jì)劃，但是因?yàn)槭艿?span style="color:red">款利率上升的影響，新開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本也會(huì)隨之增加，且一些有雄厚實(shí)力的開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的主導(dǎo)作用也會(huì)越來(lái)越明顯。這樣一來(lái)，新開發(fā)房產(chǎn)的定價(jià)就可能會(huì)有一定的自主性，價(jià)格會(huì)有所提高。通過這一系列的影響過程，可以看出房產(chǎn)價(jià)格或許會(huì)有回升的跡象，這將在一定程度上削弱房貸利率對(duì)房產(chǎn)價(jià)格的影響程度。

3.1.2匯率 .

在經(jīng)濟(jì)日益化的今天，匯率在一個(gè)國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控中其中舉足輕重的作用。

匯率的變動(dòng)會(huì)影響到一國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)很多部分的波動(dòng)，當(dāng)然，房產(chǎn)市場(chǎng)也不例外。隨著各國(guó)之間經(jīng)濟(jì)來(lái)往的越頻繁，金融市場(chǎng)化的程度也在一步步地加深。匯率通過各種途徑對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響也是越來(lái)越明顯。本文主要通過以下三個(gè)途徑分析兩者之間的相互影響：

1）流動(dòng)性效應(yīng)。

主要從兩個(gè)方面體現(xiàn)出來(lái)：先是在升值預(yù)期中的資金上有所體現(xiàn)。當(dāng)市場(chǎng)上預(yù)期一國(guó)貨幣將要升值時(shí)，大量的國(guó)外短期投機(jī)資金會(huì)通過購(gòu)買股票或房地產(chǎn)以期帶來(lái)收益涌入該國(guó)市場(chǎng)，其中大部分部分會(huì)流向該國(guó)的資本市場(chǎng)，由于目前中國(guó)政府股市的操縱性比較強(qiáng)，所以大量游動(dòng)資金會(huì)選擇涌入房產(chǎn)市場(chǎng)，直接導(dǎo)致了房產(chǎn)價(jià)格上漲。流動(dòng)性的另一表現(xiàn)是在升值之后，當(dāng)人民幣升值和房?jī)r(jià)上漲達(dá)到一定幅度之后，自由資本會(huì)大量的出逃，造成房企資金鏈的斷裂，引起房?jī)r(jià)下跌，而房?jī)r(jià)的下跌會(huì)引發(fā)居民的觀望心態(tài)，致使下跌幅度擴(kuò)大甚是暴跌，這不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。

2）利率變動(dòng)引起的匯率-房?jī)r(jià)變動(dòng)效應(yīng)。

如果一個(gè)國(guó)家的本幣預(yù)期將會(huì)升值，那么大量的境外資金就會(huì)通過各種途徑進(jìn)入該國(guó)境內(nèi)，這一后果是該國(guó)的外匯儲(chǔ)備會(huì)有大幅度的增長(zhǎng)，進(jìn)而導(dǎo)致市場(chǎng)上流通的貨幣供應(yīng)量也會(huì)增加，并造成通貨膨脹。在這種情況下，央行為了彌補(bǔ)這一后果，會(huì)通過提高利率的行為來(lái)達(dá)到目的。然而，利率的提高又會(huì)對(duì)外資產(chǎn)生一種吸引力，間接造成了匯率升值以及利率提高的雙重壓力。從另外一方面來(lái)看，利率的上升提高了房產(chǎn)的開發(fā)成本以及構(gòu)建成本，成本的提高決定了價(jià)格的上升；另外，利率的上升使得開發(fā)商的融資困難，為了避免資金鏈的斷裂，開發(fā)商會(huì)在一定程度上尋找外匯的援助，也就是所謂的從境外借錢。這樣一來(lái)，外資在改過房產(chǎn)市場(chǎng)的作用就顯得越為重要。

3）匯率變化引起的貿(mào)易傳導(dǎo)機(jī)制。

本幣升值以后，以本幣表示的國(guó)外、進(jìn)口商品的價(jià)格開始下降，其中也包括一些高檔的建筑材料和物業(yè)設(shè)備，這使得房地產(chǎn)業(yè)的原材料價(jià)格將會(huì)下降，從而有助于推動(dòng)高檔住房?jī)r(jià)格的下降，而高檔住房對(duì)中低檔住房具有風(fēng)向標(biāo)的作用，所以本幣升值會(huì)使國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格下降。另外、，由于本幣升值導(dǎo)致國(guó)內(nèi)產(chǎn)品出口困難，市場(chǎng)縮小，造成企業(yè)利潤(rùn)下，員工收入下降，房地產(chǎn)需求減少，致使進(jìn)一步房?jī)r(jià)下降。

整個(gè)過程可以概括為：預(yù)期人民幣升值--游資通過資本市場(chǎng)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)--推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲--吸引國(guó)內(nèi)外更多的資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)--人民幣升值--進(jìn)口增加、出口減少、國(guó)內(nèi)資金流出--經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放慢--游資外逃--房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂--房?jī)r(jià)下跌一一經(jīng)濟(jì)衰退。

3.1.3政策的宏觀調(diào)控。

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房產(chǎn)業(yè)成為一項(xiàng)支柱性的行業(yè)。然而任何行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展都離不開國(guó)家政策這只“無(wú)形的手”的宏觀調(diào)控。我國(guó)政府對(duì)房產(chǎn)業(yè)實(shí)施調(diào)控的政策主要有：信貸政策、土地政策、稅收政策、保障性住房政策、限購(gòu)政策等等。其中信貸政策主要體現(xiàn)在存款準(zhǔn)備金率的變化、二套房付比例及款利率的變化上；稅收政策主要表現(xiàn)在差別化住房稅收以及營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅征收的問題上；土地政策主要是為了增加住宅用地的供應(yīng)和提高使用效率。

宏觀政策主要通過三個(gè)方面來(lái)影響房?jī)r(jià)：抑制、疏導(dǎo)和限制。先通過信貸政策和稅收政策來(lái)影響開發(fā)商的貸成本、購(gòu)房者的購(gòu)房成本和轉(zhuǎn)讓成本；接著借助于土地政策和保障性住房政策來(lái)實(shí)現(xiàn)土地的使用效率以及住房的供應(yīng)量，以滿足部分人的住房需求；后利用不同地區(qū)不同的限購(gòu)政策來(lái)組織某些購(gòu)房者的過度購(gòu)買行為。這樣一來(lái)，通過調(diào)節(jié)市場(chǎng)上住房的需求和供給以達(dá)到調(diào)節(jié)房產(chǎn)價(jià)格的目的。例如，剛剛結(jié)束的兩會(huì)傳遞出這樣的聲音：從“調(diào)控抑制”變成“支持促進(jìn)”,支持居民自主和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展；另外，公積金款門檻降低，二套房付比例降低。

這些都是國(guó)家政策對(duì)房產(chǎn)業(yè)實(shí)施的調(diào)控。

3.1.4居民的收入水平。

住房對(duì)于人們來(lái)說(shuō)既是一種投資品，也是一種消費(fèi)品。在住房的購(gòu)買問題上人們自然會(huì)考慮到房?jī)r(jià)與自身可支配收入的比例，也就是所謂的房?jī)r(jià)收入比。房?jī)r(jià)收入比是指一個(gè)地方的房屋總價(jià)與居民家庭收入的比值，這一指標(biāo)正是用于衡量房?jī)r(jià)是否處于居民收入能夠支撐的合理水平的工具，它直接反映出房?jī)r(jià)水平與廣大居民的自主需求相匹配的程度。一般在發(fā)達(dá)的國(guó)家這一比例為6:1,然而在我國(guó)房?jī)r(jià)收入比卻高出這一數(shù)字。

在我國(guó)的一些城市中，雖然比其他地區(qū)的人們收入水平高出很多，但是房?jī)r(jià)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出了人們的承受范圍，居民的購(gòu)房壓力巨大。

居民收入水平的提高，通常情況下會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上升，但這里所說(shuō)的提高是真正意義上的提高，如果是較困難的低收入者收入增加或是高收入者的收入增加卻沒有更多的投資行為，那么收入的提高對(duì)房?jī)r(jià)的影響就不是很明顯。也就是說(shuō)，一般中等收入者的收入水平增加會(huì)對(duì)房產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生較為突出的作用。面對(duì)嚴(yán)重的購(gòu)房壓力，解決方法是國(guó)家相關(guān)的調(diào)控政策的頒布于實(shí)施，合理控制房?jī)r(jià)的盲目上漲。

3.2微觀環(huán)境影響的分析。

*，不同城市、不同位置、不同類型、不同使用年限的居住房地產(chǎn)在價(jià)格上存在較大差異，因此要準(zhǔn)確、客觀評(píng)估估價(jià)對(duì)象的價(jià)格水平，估價(jià)人員必須熟悉哪些因素對(duì)住宅的價(jià)格產(chǎn)生影響，在實(shí)地查看時(shí)必須把握好這些因素。就同一城市而言，影響住宅價(jià)格的宏觀因素基本一致，因此估價(jià)主要應(yīng)關(guān)注住宅的區(qū)位狀況和實(shí)物狀況對(duì)住宅價(jià)格的影響。

3.2.1交通條件和環(huán)境質(zhì)量。

交通條件主要指住房周圍交通的便利程度，如估價(jià)對(duì)象附近是否有通行的公共汽車、電車、地鐵、輕軌。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城市的規(guī)模也在不斷地?cái)U(kuò)大，越來(lái)越多的人從農(nóng)村涌入城市，而汽車作為人們代步交通工具的選也以成倍的速度遞增著，這些都造成了城市人口越來(lái)越密集，交通狀況越來(lái)越低下。在這一現(xiàn)象下，地鐵成了人們出行的另外一種選擇，購(gòu)房者的購(gòu)買行為也在一定程度上受其影響，其結(jié)果直接表現(xiàn)在住房?jī)r(jià)格上。

如今，人們買房不再僅僅考慮住房本身的一些硬性條件，健康問題也越來(lái)越受到人們的關(guān)注，小區(qū)環(huán)境的好壞也直接影響著住房的價(jià)格。環(huán)境質(zhì)量這一重要因素的突出表現(xiàn)主要是在高檔住宅。對(duì)于普通住宅來(lái)說(shuō)，因?yàn)樵絹?lái)越多的建筑商在規(guī)劃小區(qū)時(shí)都會(huì)把綠化納入考慮范圍，而綠化的切入點(diǎn)基本上屬于大同小異，所以住房只要距離上沒有太大的差異，環(huán)境這一影響因素不會(huì)展現(xiàn)其突出性。

3.2.2生活服務(wù)設(shè)施與設(shè)備。

現(xiàn)階段的人們更加追求高品質(zhì)的生活，人們?cè)谫?gòu)房時(shí)會(huì)更多地考慮未來(lái)生活的便利程度，即生活服務(wù)設(shè)施是否完善。生活設(shè)施完善度的住房在價(jià)格上會(huì)產(chǎn)生較大的影響。生活服務(wù)設(shè)施包括的方面主要有住房附近是否有超市、菜市場(chǎng)、銀行等。當(dāng)然，對(duì)于附近有學(xué)?；蚴轻t(yī)院的住宅小區(qū)，樓房的價(jià)格相比服務(wù)設(shè)施不是很完善的小區(qū)會(huì)有很明顯的差別。

設(shè)備因素的影響主要體現(xiàn)在住宅的供水、供電、供暖、供氣、排水設(shè)施的完善程度，小區(qū)智能化程度，通訊、網(wǎng)絡(luò)等線路的完備程度等方面。當(dāng)然，公用電梯的設(shè)置及質(zhì)量等都會(huì)對(duì)住宅價(jià)格產(chǎn)生影響。

3.2.3朝向與樓層。

現(xiàn)在的開發(fā)商在對(duì)樓房的前期規(guī)劃上都會(huì)考慮到樓房的朝向問題。朝向主要考慮到的是住房的采光和通風(fēng)問題，一般情況向，南北朝向的樓房在采光和通風(fēng)方面都比東西朝向的要好，當(dāng)然這也會(huì)在住房的價(jià)格中有所體現(xiàn)。另外一個(gè)與朝向有關(guān)的因素就是景觀。

考慮到住房周圍的地理環(huán)境，如果景觀的差異不是很大的情況下，這一因素在價(jià)格上的表現(xiàn)就不是很突出，但如果景觀相差很明顯的話，住房的價(jià)格也會(huì)有很大的不同。通常情況下，因景觀的作用東南朝向的住房?jī)r(jià)格相較其他朝向的會(huì)高一些。

3.3多因素分析法的運(yùn)用。

3.3.1調(diào)查數(shù)據(jù)搜集及整理。

本次調(diào)查的對(duì)象是A市的居民住房，主要涉及到的是房屋的宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境兩個(gè)方面，調(diào)查的問題包括有房屋的所在地、交易時(shí)間、所在的樓層、房屋的朝向、交通便利程度、小區(qū)環(huán)境及物業(yè)管理設(shè)施等等幾個(gè)方面來(lái)進(jìn)行調(diào)查。旨在了解影響房產(chǎn)價(jià)格的硬性條件，進(jìn)而確定這些因素的影響程度大小。

問卷調(diào)查涉及到的問題主要包括以下幾個(gè)方面：住房所在的地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)、樓層、朝向、交易時(shí)間、交易金額、距市中心距離、樓房設(shè)施（是否為雙氣）、交通便利程度、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理等等。

數(shù)據(jù)的來(lái)源是通過問卷調(diào)查的方法而獲得，本次調(diào)查主要是以發(fā)放調(diào)查問卷的方式來(lái)進(jìn)行的。另外涉及到利率和匯率等因素是通過網(wǎng)上查找的方式確定下來(lái)的。本次調(diào)查總共發(fā)放150份，收回108份調(diào)查問卷，經(jīng)過篩選去除了7份特殊性質(zhì)的調(diào)查數(shù)據(jù)，如：

住宅所處地點(diǎn)過于偏僻、交易時(shí)間太早以及房屋本身的硬性設(shè)施太差等。通過整理得出可用的調(diào)查數(shù)據(jù)為101份，后把有效的數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總，制作成表格以備供接下來(lái)數(shù)據(jù)分析的使用。

3.3.2數(shù)據(jù)的分析。

對(duì)于收集來(lái)的數(shù)據(jù)，主要采用的是定量分析方法，即把所有因素進(jìn)行數(shù)值化處理，用得出的數(shù)據(jù)分析因素的影響程度。本次收集的數(shù)據(jù)中有一些變量不是數(shù)值型的變量，需要先對(duì)其進(jìn)行數(shù)值化處理。具體的操作是，把距市中心距離遠(yuǎn)、適中和近對(duì)應(yīng)為1、2、3;設(shè)施是否有雙氣對(duì)應(yīng)為：有是1、沒有為0;交通便利程度、小區(qū)環(huán)境和物業(yè)管理中的優(yōu)、良、差對(duì)應(yīng)為1、0、-1;朝向中的東西、南北朝向?qū)?yīng)為0和1;樓層構(gòu)造中的一梯多戶和一梯一戶對(duì)應(yīng)為0和1.數(shù)據(jù)數(shù)值化處理以后，就開始對(duì)這些影響因素進(jìn)行分析，這一過程主要依靠SPSS軟件的數(shù)據(jù)分析功能來(lái)實(shí)現(xiàn)。

先是對(duì)自變量與因變量之間的回歸分析，本文討論的因變量為房屋的價(jià)格，自變量為影響價(jià)格的各個(gè)因素。因?yàn)楸疚闹饕且治鲆蛩貙?duì)價(jià)格的影響程度，所以通過自變量對(duì)因變量的分析可以看出各個(gè)因素對(duì)價(jià)格的影響情況，是否在一定程度上存在線形關(guān)系，這有利于對(duì)因素做進(jìn)一步的處理。通過分析得出如下的結(jié)論：

表3.1是回歸系數(shù)分析表，表的后兩列示回歸分析的顯著性檢驗(yàn)，即所謂的t檢驗(yàn)，從表中的顯示可以看出，回歸參數(shù)t檢驗(yàn)的p值在顯著性水平為0.1的情況下的顯著性很弱，這說(shuō)明各自變量與因變量之間的線性關(guān)系不明顯。

表3.2是對(duì)各個(gè)因素之間相關(guān)性的分析，這一分析主要是找出各因素之間是否存在一種明顯的正向或是負(fù)向的相關(guān)關(guān)系，并找出存在相關(guān)關(guān)系的原因。表3.2可以看出購(gòu)入時(shí)間。

對(duì)交易額的影響作用較大，匯率對(duì)其影響也較為顯著，住宅的總層數(shù)、環(huán)境以及物業(yè)管理都對(duì)價(jià)格有著一定的影響。此外還可以看出，匯率與購(gòu)入時(shí)間呈現(xiàn)高度的負(fù)相關(guān)關(guān)系，距離與交通便利程度也存在一定的相關(guān)關(guān)系。

3.3.3權(quán)重的確定。

有上述兩個(gè)表中可以看出匯率和購(gòu)入時(shí)間與房產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系較為明顯，而兩者之間又呈現(xiàn)高度的負(fù)相關(guān)關(guān)系，所以在對(duì)影響修正的過程中只對(duì)匯率的情況進(jìn)行修正。依據(jù)相關(guān)系數(shù)分析結(jié)果，直接采用簡(jiǎn)單的分配方法確定各因素的權(quán)重。在假設(shè)所有相關(guān)因素權(quán)重系數(shù)相加總和為1的情況下，賦予小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理、朝向、樓層以及小區(qū)設(shè)施0.2的權(quán)重系數(shù)，其他相關(guān)的影響因素賦予其0.1的權(quán)重系數(shù)。這一分配結(jié)果因其主觀性太大會(huì)直接對(duì)價(jià)格評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性造成一定的影響。

HIWIN AD16-22D/w23S 
hubner EG20CA 150FN6-50M00 
binks FHDK10P1101/K S35 
Buehler HGB-510-R4 減壓閥
BWT NT 63-K-MS-2/M12/370 
ADL PNR A 6-082068   INFINITY A SN 038153 
baumer HX200/500 
AVS MDFK 10G8124/N16 
L+B EGV-111-A78-1CG 電磁閥
bielomatik GEL293-V-02048L011 Nr.L260307 編碼器
SIEMENS D4-G1/8 30044152 
FLENDER 6ES7953-8LF20-0AA0 電機(jī)端蓋
ASO ZF161A/B5/A550i=8.97(ZF162A) 
Blickle KS 6 L 2.5 m 
Cd Automation B-PATH 125K-FK 
EUROTHERM CD3000E-3PH  125A 
Brandoni Valvole S.p.A NANODAC/VL/X/X/LRR/XX/TS/SV/XXXX/ENG 自動(dòng)控制器
POGGI F8-500-PN16-DN80 
POGGI 182012111 同步帶
TECNOINGRANAGGI 55C20 H200 LAR.50.8 Lenght 5200mm 錐齒輪
ROTEX MP  060 1 6       STD IS S5 OR SB KE 行星齒輪
Aerzen 55 spider,64 Shore-D 
Aerzen GM35SSN.1022047   032771000 風(fēng)機(jī)
Beta 175240000 ；VML 25R SN.998657 濾芯
Beta C59A G  059000021 
SIEMENS 009200437 
BERNARD 6SN1123-1AB00-0BA2 電機(jī)端蓋
ASSA ABLOY Entrance Systems GmbH AS，200，14L00359.4 
ASSA ABLOY Entrance Systems GmbH 4904R0548 光電傳感器
MCGILL 4904R0547 光電傳感器
Brevetti 1.25DX75W CYR 1 1/4 S 
EUROTHERM SR328R230 L=20m W=80mm 
Bartec 7200A100A/400V/230V/XXX/3D/FUSE/C16/4MA20/ENG/NONE////NONE 
Wippermann 07-6DF1-32752300 溫度傳感器
Alfa laval 08 B-1 L=64 SCHAKLES INCL. SLOT 
ATR Type:SRU2/013/LS No:898015B 
COMEPI VM237/2 zhzhq
WILDEN EP1G12Z 限位開關(guān)
AESSEAL PSG00304486 
ATR N-M03SU-J-PP-0200  M03SU - mechanical sealing withmany spering block: d1=20 мм; d3=34.2 мм; l1=24 мм. 
Bartec WM265;0-10VDC;0-100HZ;24VDC 
MERKEL 07-6DF1-32752300 溫度傳感器
E+H 24223153 
wago PMC51-AA21JA1KGCCXJL+AK 
wago 283-414 
BEI 289-172 以太網(wǎng)RJ-45傳輸模塊
SIEMENS GHTS514-2048S001 
SIEMENS 3rh1131-2AP00 繼電器
SIEMENS 6GK1571-0BA00-0AA0 適配器
SIEMENS 6FC5303-0AF35-0AA0 工業(yè)計(jì)算機(jī)系統(tǒng)板
SIEMENS 6ES5430-7LA11 
SIEMENS 3rh1911-2FA31 接口模塊
Mitsubishi 6FC5370-1AT00-0AA0 工業(yè)計(jì)算機(jī)系統(tǒng)板
SIEMENS FX0N-3A 
KTR 3RT2027-1AB00 接觸器
Beetz R90.80-50 聯(lián)軸器
Beetz 213/3-40/22-110-297-6-11 液壓缸
SIEMENS 213/SED-50/28-290-576-6-12+GK25 液壓缸
Mitsubishi 1FT 7105-5AC71-1DG1-Z 伺服電機(jī)
Mitsubishi QJ71C24N-R2 接口模塊
Mitsubishi FX3u-128MR 
Mitsubishi FR-SF-2-11KP-TC (с хранения) 
Brevetti RM75TC-H 
ROTEX SR 326  M326200 
AVS YZ C14 155(MPN:Rotex GS7/80) 
AVENTICS EGV-311/V2-AH9-1/2PN 

國(guó)家制定和實(shí)施貨幣政策會(huì)充分考慮到產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展?fàn)顩r。同樣的貨幣政策會(huì)因行業(yè)的不同，或是相同行業(yè)因所處的地域環(huán)境不同而產(chǎn)生不同的影響。這一點(diǎn)在房產(chǎn)行業(yè)中體現(xiàn)的尤為突出。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，從房產(chǎn)的開發(fā)到經(jīng)營(yíng)甚是銷售的方方面面都離不開資金的支撐。談到資金，就要充分考慮利率的問題，利率的變動(dòng)決定著資金的流向，資金的流向改變著市場(chǎng)上房產(chǎn)的供求狀況，進(jìn)而影響住房的價(jià)格。

3.1.1利率 .

房貸利率對(duì)房?jī)r(jià)的影響主要體現(xiàn)在通過按揭款購(gòu)房的交易行為上，實(shí)際房貸利率與房產(chǎn)的價(jià)格是呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)的關(guān)系的，但是這種現(xiàn)象并不是非常的。房貸利率提高，購(gòu)房者的還款壓力就會(huì)上升，這會(huì)限制一部分人的購(gòu)房行為，市場(chǎng)上對(duì)住房的需求就會(huì)下降。為了改變這一現(xiàn)狀，房產(chǎn)開發(fā)商會(huì)選擇降低房?jī)r(jià)，這一措施的后果是一些小規(guī)模開發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債情況受到影響。銀行考慮到這些小規(guī)模開發(fā)商的盈利能力，會(huì)加大對(duì)其放款的限制力度，小規(guī)模開發(fā)商的融資難度加大，造成資金鏈的斷裂，后直接退出市場(chǎng)。開發(fā)商的規(guī)模變小，市場(chǎng)上房產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模也會(huì)變小，這一結(jié)果的影響會(huì)在經(jīng)歷一段時(shí)間后通過市場(chǎng)上對(duì)房產(chǎn)的需求表現(xiàn)出來(lái)。市場(chǎng)上對(duì)住房的需求增加，開發(fā)商會(huì)實(shí)行新的開發(fā)計(jì)劃，但是因?yàn)槭艿?span style="color:red">款利率上升的影響，新開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本也會(huì)隨之增加，且一些有雄厚實(shí)力的開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的主導(dǎo)作用也會(huì)越來(lái)越明顯。這樣一來(lái)，新開發(fā)房產(chǎn)的定價(jià)就可能會(huì)有一定的自主性，價(jià)格會(huì)有所提高。通過這一系列的影響過程，可以看出房產(chǎn)價(jià)格或許會(huì)有回升的跡象，這將在一定程度上削弱房貸利率對(duì)房產(chǎn)價(jià)格的影響程度。

3.1.2匯率 .

在經(jīng)濟(jì)日益化的今天，匯率在一個(gè)國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控中其中舉足輕重的作用。

匯率的變動(dòng)會(huì)影響到一國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)很多部分的波動(dòng)，當(dāng)然，房產(chǎn)市場(chǎng)也不例外。隨著各國(guó)之間經(jīng)濟(jì)來(lái)往的越頻繁，金融市場(chǎng)化的程度也在一步步地加深。匯率通過各種途徑對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響也是越來(lái)越明顯。本文主要通過以下三個(gè)途徑分析兩者之間的相互影響：

1）流動(dòng)性效應(yīng)。

主要從兩個(gè)方面體現(xiàn)出來(lái)：先是在升值預(yù)期中的資金上有所體現(xiàn)。當(dāng)市場(chǎng)上預(yù)期一國(guó)貨幣將要升值時(shí)，大量的國(guó)外短期投機(jī)資金會(huì)通過購(gòu)買股票或房地產(chǎn)以期帶來(lái)收益涌入該國(guó)市場(chǎng)，其中大部分部分會(huì)流向該國(guó)的資本市場(chǎng)，由于目前中國(guó)政府股市的操縱性比較強(qiáng)，所以大量游動(dòng)資金會(huì)選擇涌入房產(chǎn)市場(chǎng)，直接導(dǎo)致了房產(chǎn)價(jià)格上漲。流動(dòng)性的另一表現(xiàn)是在升值之后，當(dāng)人民幣升值和房?jī)r(jià)上漲達(dá)到一定幅度之后，自由資本會(huì)大量的出逃，造成房企資金鏈的斷裂，引起房?jī)r(jià)下跌，而房?jī)r(jià)的下跌會(huì)引發(fā)居民的觀望心態(tài)，致使下跌幅度擴(kuò)大甚是暴跌，這不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。

2）利率變動(dòng)引起的匯率-房?jī)r(jià)變動(dòng)效應(yīng)。

如果一個(gè)國(guó)家的本幣預(yù)期將會(huì)升值，那么大量的境外資金就會(huì)通過各種途徑進(jìn)入該國(guó)境內(nèi)，這一后果是該國(guó)的外匯儲(chǔ)備會(huì)有大幅度的增長(zhǎng)，進(jìn)而導(dǎo)致市場(chǎng)上流通的貨幣供應(yīng)量也會(huì)增加，并造成通貨膨脹。在這種情況下，央行為了彌補(bǔ)這一后果，會(huì)通過提高利率的行為來(lái)達(dá)到目的。然而，利率的提高又會(huì)對(duì)外資產(chǎn)生一種吸引力，間接造成了匯率升值以及利率提高的雙重壓力。從另外一方面來(lái)看，利率的上升提高了房產(chǎn)的開發(fā)成本以及構(gòu)建成本，成本的提高決定了價(jià)格的上升；另外，利率的上升使得開發(fā)商的融資困難，為了避免資金鏈的斷裂，開發(fā)商會(huì)在一定程度上尋找外匯的援助，也就是所謂的從境外借錢。這樣一來(lái)，外資在改過房產(chǎn)市場(chǎng)的作用就顯得越為重要。

3）匯率變化引起的貿(mào)易傳導(dǎo)機(jī)制。

本幣升值以后，以本幣表示的國(guó)外、進(jìn)口商品的價(jià)格開始下降，其中也包括一些高檔的建筑材料和物業(yè)設(shè)備，這使得房地產(chǎn)業(yè)的原材料價(jià)格將會(huì)下降，從而有助于推動(dòng)高檔住房?jī)r(jià)格的下降，而高檔住房對(duì)中低檔住房具有風(fēng)向標(biāo)的作用，所以本幣升值會(huì)使國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格下降。另外、，由于本幣升值導(dǎo)致國(guó)內(nèi)產(chǎn)品出口困難，市場(chǎng)縮小，造成企業(yè)利潤(rùn)下，員工收入下降，房地產(chǎn)需求減少，致使進(jìn)一步房?jī)r(jià)下降。

整個(gè)過程可以概括為：預(yù)期人民幣升值--游資通過資本市場(chǎng)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)--推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲--吸引國(guó)內(nèi)外更多的資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)--人民幣升值--進(jìn)口增加、出口減少、國(guó)內(nèi)資金流出--經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放慢--游資外逃--房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂--房?jī)r(jià)下跌一一經(jīng)濟(jì)衰退。

3.1.3政策的宏觀調(diào)控。

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房產(chǎn)業(yè)成為一項(xiàng)支柱性的行業(yè)。然而任何行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展都離不開國(guó)家政策這只“無(wú)形的手”的宏觀調(diào)控。我國(guó)政府對(duì)房產(chǎn)業(yè)實(shí)施調(diào)控的政策主要有：信貸政策、土地政策、稅收政策、保障性住房政策、限購(gòu)政策等等。其中信貸政策主要體現(xiàn)在存款準(zhǔn)備金率的變化、二套房付比例及款利率的變化上；稅收政策主要表現(xiàn)在差別化住房稅收以及營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅征收的問題上；土地政策主要是為了增加住宅用地的供應(yīng)和提高使用效率。

宏觀政策主要通過三個(gè)方面來(lái)影響房?jī)r(jià)：抑制、疏導(dǎo)和限制。先通過信貸政策和稅收政策來(lái)影響開發(fā)商的貸成本、購(gòu)房者的購(gòu)房成本和轉(zhuǎn)讓成本；接著借助于土地政策和保障性住房政策來(lái)實(shí)現(xiàn)土地的使用效率以及住房的供應(yīng)量，以滿足部分人的住房需求；后利用不同地區(qū)不同的限購(gòu)政策來(lái)組織某些購(gòu)房者的過度購(gòu)買行為。這樣一來(lái)，通過調(diào)節(jié)市場(chǎng)上住房的需求和供給以達(dá)到調(diào)節(jié)房產(chǎn)價(jià)格的目的。例如，剛剛結(jié)束的兩會(huì)傳遞出這樣的聲音：從“調(diào)控抑制”變成“支持促進(jìn)”,支持居民自主和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展；另外，公積金款門檻降低，二套房付比例降低。

這些都是國(guó)家政策對(duì)房產(chǎn)業(yè)實(shí)施的調(diào)控。

3.1.4居民的收入水平。

住房對(duì)于人們來(lái)說(shuō)既是一種投資品，也是一種消費(fèi)品。在住房的購(gòu)買問題上人們自然會(huì)考慮到房?jī)r(jià)與自身可支配收入的比例，也就是所謂的房?jī)r(jià)收入比。房?jī)r(jià)收入比是指一個(gè)地方的房屋總價(jià)與居民家庭收入的比值，這一指標(biāo)正是用于衡量房?jī)r(jià)是否處于居民收入能夠支撐的合理水平的工具，它直接反映出房?jī)r(jià)水平與廣大居民的自主需求相匹配的程度。一般在發(fā)達(dá)的國(guó)家這一比例為6:1,然而在我國(guó)房?jī)r(jià)收入比卻高出這一數(shù)字。

在我國(guó)的一些城市中，雖然比其他地區(qū)的人們收入水平高出很多，但是房?jī)r(jià)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出了人們的承受范圍，居民的購(gòu)房壓力巨大。

居民收入水平的提高，通常情況下會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上升，但這里所說(shuō)的提高是真正意義上的提高，如果是較困難的低收入者收入增加或是高收入者的收入增加卻沒有更多的投資行為，那么收入的提高對(duì)房?jī)r(jià)的影響就不是很明顯。也就是說(shuō)，一般中等收入者的收入水平增加會(huì)對(duì)房產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生較為突出的作用。面對(duì)嚴(yán)重的購(gòu)房壓力，解決方法是國(guó)家相關(guān)的調(diào)控政策的頒布于實(shí)施，合理控制房?jī)r(jià)的盲目上漲。

3.2微觀環(huán)境影響的分析。

*，不同城市、不同位置、不同類型、不同使用年限的居住房地產(chǎn)在價(jià)格上存在較大差異，因此要準(zhǔn)確、客觀評(píng)估估價(jià)對(duì)象的價(jià)格水平，估價(jià)人員必須熟悉哪些因素對(duì)住宅的價(jià)格產(chǎn)生影響，在實(shí)地查看時(shí)必須把握好這些因素。就同一城市而言，影響住宅價(jià)格的宏觀因素基本一致，因此估價(jià)主要應(yīng)關(guān)注住宅的區(qū)位狀況和實(shí)物狀況對(duì)住宅價(jià)格的影響。

3.2.1交通條件和環(huán)境質(zhì)量。

交通條件主要指住房周圍交通的便利程度，如估價(jià)對(duì)象附近是否有通行的公共汽車、電車、地鐵、輕軌。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城市的規(guī)模也在不斷地?cái)U(kuò)大，越來(lái)越多的人從農(nóng)村涌入城市，而汽車作為人們代步交通工具的選也以成倍的速度遞增著，這些都造成了城市人口越來(lái)越密集，交通狀況越來(lái)越低下。在這一現(xiàn)象下，地鐵成了人們出行的另外一種選擇，購(gòu)房者的購(gòu)買行為也在一定程度上受其影響，其結(jié)果直接表現(xiàn)在住房?jī)r(jià)格上。

如今，人們買房不再僅僅考慮住房本身的一些硬性條件，健康問題也越來(lái)越受到人們的關(guān)注，小區(qū)環(huán)境的好壞也直接影響著住房的價(jià)格。環(huán)境質(zhì)量這一重要因素的突出表現(xiàn)主要是在高檔住宅。對(duì)于普通住宅來(lái)說(shuō)，因?yàn)樵絹?lái)越多的建筑商在規(guī)劃小區(qū)時(shí)都會(huì)把綠化納入考慮范圍，而綠化的切入點(diǎn)基本上屬于大同小異，所以住房只要距離上沒有太大的差異，環(huán)境這一影響因素不會(huì)展現(xiàn)其突出性。

3.2.2生活服務(wù)設(shè)施與設(shè)備。

現(xiàn)階段的人們更加追求高品質(zhì)的生活，人們?cè)谫?gòu)房時(shí)會(huì)更多地考慮未來(lái)生活的便利程度，即生活服務(wù)設(shè)施是否完善。生活設(shè)施完善度的住房在價(jià)格上會(huì)產(chǎn)生較大的影響。生活服務(wù)設(shè)施包括的方面主要有住房附近是否有超市、菜市場(chǎng)、銀行等。當(dāng)然，對(duì)于附近有學(xué)?；蚴轻t(yī)院的住宅小區(qū)，樓房的價(jià)格相比服務(wù)設(shè)施不是很完善的小區(qū)會(huì)有很明顯的差別。

設(shè)備因素的影響主要體現(xiàn)在住宅的供水、供電、供暖、供氣、排水設(shè)施的完善程度，小區(qū)智能化程度，通訊、網(wǎng)絡(luò)等線路的完備程度等方面。當(dāng)然，公用電梯的設(shè)置及質(zhì)量等都會(huì)對(duì)住宅價(jià)格產(chǎn)生影響。

3.2.3朝向與樓層。

現(xiàn)在的開發(fā)商在對(duì)樓房的前期規(guī)劃上都會(huì)考慮到樓房的朝向問題。朝向主要考慮到的是住房的采光和通風(fēng)問題，一般情況向，南北朝向的樓房在采光和通風(fēng)方面都比東西朝向的要好，當(dāng)然這也會(huì)在住房的價(jià)格中有所體現(xiàn)。另外一個(gè)與朝向有關(guān)的因素就是景觀。

考慮到住房周圍的地理環(huán)境，如果景觀的差異不是很大的情況下，這一因素在價(jià)格上的表現(xiàn)就不是很突出，但如果景觀相差很明顯的話，住房的價(jià)格也會(huì)有很大的不同。通常情況下，因景觀的作用東南朝向的住房?jī)r(jià)格相較其他朝向的會(huì)高一些。

3.3多因素分析法的運(yùn)用。

3.3.1調(diào)查數(shù)據(jù)搜集及整理。

本次調(diào)查的對(duì)象是A市的居民住房，主要涉及到的是房屋的宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境兩個(gè)方面，調(diào)查的問題包括有房屋的所在地、交易時(shí)間、所在的樓層、房屋的朝向、交通便利程度、小區(qū)環(huán)境及物業(yè)管理設(shè)施等等幾個(gè)方面來(lái)進(jìn)行調(diào)查。旨在了解影響房產(chǎn)價(jià)格的硬性條件，進(jìn)而確定這些因素的影響程度大小。

問卷調(diào)查涉及到的問題主要包括以下幾個(gè)方面：住房所在的地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)、樓層、朝向、交易時(shí)間、交易金額、距市中心距離、樓房設(shè)施（是否為雙氣）、交通便利程度、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理等等。

數(shù)據(jù)的來(lái)源是通過問卷調(diào)查的方法而獲得，本次調(diào)查主要是以發(fā)放調(diào)查問卷的方式來(lái)進(jìn)行的。另外涉及到利率和匯率等因素是通過網(wǎng)上查找的方式確定下來(lái)的。本次調(diào)查總共發(fā)放150份，收回108份調(diào)查問卷，經(jīng)過篩選去除了7份特殊性質(zhì)的調(diào)查數(shù)據(jù)，如：

住宅所處地點(diǎn)過于偏僻、交易時(shí)間太早以及房屋本身的硬性設(shè)施太差等。通過整理得出可用的調(diào)查數(shù)據(jù)為101份，后把有效的數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總，制作成表格以備供接下來(lái)數(shù)據(jù)分析的使用。

3.3.2數(shù)據(jù)的分析。

對(duì)于收集來(lái)的數(shù)據(jù)，主要采用的是定量分析方法，即把所有因素進(jìn)行數(shù)值化處理，用得出的數(shù)據(jù)分析因素的影響程度。本次收集的數(shù)據(jù)中有一些變量不是數(shù)值型的變量，需要先對(duì)其進(jìn)行數(shù)值化處理。具體的操作是，把距市中心距離遠(yuǎn)、適中和近對(duì)應(yīng)為1、2、3;設(shè)施是否有雙氣對(duì)應(yīng)為：有是1、沒有為0;交通便利程度、小區(qū)環(huán)境和物業(yè)管理中的優(yōu)、良、差對(duì)應(yīng)為1、0、-1;朝向中的東西、南北朝向?qū)?yīng)為0和1;樓層構(gòu)造中的一梯多戶和一梯一戶對(duì)應(yīng)為0和1.數(shù)據(jù)數(shù)值化處理以后，就開始對(duì)這些影響因素進(jìn)行分析，這一過程主要依靠SPSS軟件的數(shù)據(jù)分析功能來(lái)實(shí)現(xiàn)。

先是對(duì)自變量與因變量之間的回歸分析，本文討論的因變量為房屋的價(jià)格，自變量為影響價(jià)格的各個(gè)因素。因?yàn)楸疚闹饕且治鲆蛩貙?duì)價(jià)格的影響程度，所以通過自變量對(duì)因變量的分析可以看出各個(gè)因素對(duì)價(jià)格的影響情況，是否在一定程度上存在線形關(guān)系，這有利于對(duì)因素做進(jìn)一步的處理。通過分析得出如下的結(jié)論：

表3.1是回歸系數(shù)分析表，表的后兩列示回歸分析的顯著性檢驗(yàn)，即所謂的t檢驗(yàn)，從表中的顯示可以看出，回歸參數(shù)t檢驗(yàn)的p值在顯著性水平為0.1的情況下的顯著性很弱，這說(shuō)明各自變量與因變量之間的線性關(guān)系不明顯。

表3.2是對(duì)各個(gè)因素之間相關(guān)性的分析，這一分析主要是找出各因素之間是否存在一種明顯的正向或是負(fù)向的相關(guān)關(guān)系，并找出存在相關(guān)關(guān)系的原因。表3.2可以看出購(gòu)入時(shí)間。

對(duì)交易額的影響作用較大，匯率對(duì)其影響也較為顯著，住宅的總層數(shù)、環(huán)境以及物業(yè)管理都對(duì)價(jià)格有著一定的影響。此外還可以看出，匯率與購(gòu)入時(shí)間呈現(xiàn)高度的負(fù)相關(guān)關(guān)系，距離與交通便利程度也存在一定的相關(guān)關(guān)系。

3.3.3權(quán)重的確定。

有上述兩個(gè)表中可以看出匯率和購(gòu)入時(shí)間與房產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系較為明顯，而兩者之間又呈現(xiàn)高度的負(fù)相關(guān)關(guān)系，所以在對(duì)影響修正的過程中只對(duì)匯率的情況進(jìn)行修正。依據(jù)相關(guān)系數(shù)分析結(jié)果，直接采用簡(jiǎn)單的分配方法確定各因素的權(quán)重。在假設(shè)所有相關(guān)因素權(quán)重系數(shù)相加總和為1的情況下，賦予小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理、朝向、樓層以及小區(qū)設(shè)施0.2的權(quán)重系數(shù)，其他相關(guān)的影響因素賦予其0.1的權(quán)重系數(shù)。這一分配結(jié)果因其主觀性太大會(huì)直接對(duì)價(jià)格評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性造成一定的影響。

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國(guó)家制定和實(shí)施貨幣政策會(huì)充分考慮到產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展?fàn)顩r。同樣的貨幣政策會(huì)因行業(yè)的不同，或是相同行業(yè)因所處的地域環(huán)境不同而產(chǎn)生不同的影響。這一點(diǎn)在房產(chǎn)行業(yè)中體現(xiàn)的尤為突出。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，從房產(chǎn)的開發(fā)到經(jīng)營(yíng)甚是銷售的方方面面都離不開資金的支撐。談到資金，就要充分考慮利率的問題，利率的變動(dòng)決定著資金的流向，資金的流向改變著市場(chǎng)上房產(chǎn)的供求狀況，進(jìn)而影響住房的價(jià)格。

3.1.1利率 .

房貸利率對(duì)房?jī)r(jià)的影響主要體現(xiàn)在通過按揭款購(gòu)房的交易行為上，實(shí)際房貸利率與房產(chǎn)的價(jià)格是呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)的關(guān)系的，但是這種現(xiàn)象并不是非常的。房貸利率提高，購(gòu)房者的還款壓力就會(huì)上升，這會(huì)限制一部分人的購(gòu)房行為，市場(chǎng)上對(duì)住房的需求就會(huì)下降。為了改變這一現(xiàn)狀，房產(chǎn)開發(fā)商會(huì)選擇降低房?jī)r(jià)，這一措施的后果是一些小規(guī)模開發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債情況受到影響。銀行考慮到這些小規(guī)模開發(fā)商的盈利能力，會(huì)加大對(duì)其放款的限制力度，小規(guī)模開發(fā)商的融資難度加大，造成資金鏈的斷裂，后直接退出市場(chǎng)。開發(fā)商的規(guī)模變小，市場(chǎng)上房產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模也會(huì)變小，這一結(jié)果的影響會(huì)在經(jīng)歷一段時(shí)間后通過市場(chǎng)上對(duì)房產(chǎn)的需求表現(xiàn)出來(lái)。市場(chǎng)上對(duì)住房的需求增加，開發(fā)商會(huì)實(shí)行新的開發(fā)計(jì)劃，但是因?yàn)槭艿?span id="8bxypbfvz" class="bjFfcClass" style="color:red">款利率上升的影響，新開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本也會(huì)隨之增加，且一些有雄厚實(shí)力的開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的主導(dǎo)作用也會(huì)越來(lái)越明顯。這樣一來(lái)，新開發(fā)房產(chǎn)的定價(jià)就可能會(huì)有一定的自主性，價(jià)格會(huì)有所提高。通過這一系列的影響過程，可以看出房產(chǎn)價(jià)格或許會(huì)有回升的跡象，這將在一定程度上削弱房貸利率對(duì)房產(chǎn)價(jià)格的影響程度。

3.1.2匯率 .

在經(jīng)濟(jì)日益化的今天，匯率在一個(gè)國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控中其中舉足輕重的作用。

匯率的變動(dòng)會(huì)影響到一國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)很多部分的波動(dòng)，當(dāng)然，房產(chǎn)市場(chǎng)也不例外。隨著各國(guó)之間經(jīng)濟(jì)來(lái)往的越頻繁，金融市場(chǎng)化的程度也在一步步地加深。匯率通過各種途徑對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響也是越來(lái)越明顯。本文主要通過以下三個(gè)途徑分析兩者之間的相互影響：

1）流動(dòng)性效應(yīng)。

主要從兩個(gè)方面體現(xiàn)出來(lái)：先是在升值預(yù)期中的資金上有所體現(xiàn)。當(dāng)市場(chǎng)上預(yù)期一國(guó)貨幣將要升值時(shí)，大量的國(guó)外短期投機(jī)資金會(huì)通過購(gòu)買股票或房地產(chǎn)以期帶來(lái)收益涌入該國(guó)市場(chǎng)，其中大部分部分會(huì)流向該國(guó)的資本市場(chǎng)，由于目前中國(guó)政府股市的操縱性比較強(qiáng)，所以大量游動(dòng)資金會(huì)選擇涌入房產(chǎn)市場(chǎng)，直接導(dǎo)致了房產(chǎn)價(jià)格上漲。流動(dòng)性的另一表現(xiàn)是在升值之后，當(dāng)人民幣升值和房?jī)r(jià)上漲達(dá)到一定幅度之后，自由資本會(huì)大量的出逃，造成房企資金鏈的斷裂，引起房?jī)r(jià)下跌，而房?jī)r(jià)的下跌會(huì)引發(fā)居民的觀望心態(tài)，致使下跌幅度擴(kuò)大甚是暴跌，這不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。

2）利率變動(dòng)引起的匯率-房?jī)r(jià)變動(dòng)效應(yīng)。

如果一個(gè)國(guó)家的本幣預(yù)期將會(huì)升值，那么大量的境外資金就會(huì)通過各種途徑進(jìn)入該國(guó)境內(nèi)，這一后果是該國(guó)的外匯儲(chǔ)備會(huì)有大幅度的增長(zhǎng)，進(jìn)而導(dǎo)致市場(chǎng)上流通的貨幣供應(yīng)量也會(huì)增加，并造成通貨膨脹。在這種情況下，央行為了彌補(bǔ)這一后果，會(huì)通過提高利率的行為來(lái)達(dá)到目的。然而，利率的提高又會(huì)對(duì)外資產(chǎn)生一種吸引力，間接造成了匯率升值以及利率提高的雙重壓力。從另外一方面來(lái)看，利率的上升提高了房產(chǎn)的開發(fā)成本以及構(gòu)建成本，成本的提高決定了價(jià)格的上升；另外，利率的上升使得開發(fā)商的融資困難，為了避免資金鏈的斷裂，開發(fā)商會(huì)在一定程度上尋找外匯的援助，也就是所謂的從境外借錢。這樣一來(lái)，外資在改過房產(chǎn)市場(chǎng)的作用就顯得越為重要。

3）匯率變化引起的貿(mào)易傳導(dǎo)機(jī)制。

本幣升值以后，以本幣表示的國(guó)外、進(jìn)口商品的價(jià)格開始下降，其中也包括一些高檔的建筑材料和物業(yè)設(shè)備，這使得房地產(chǎn)業(yè)的原材料價(jià)格將會(huì)下降，從而有助于推動(dòng)高檔住房?jī)r(jià)格的下降，而高檔住房對(duì)中低檔住房具有風(fēng)向標(biāo)的作用，所以本幣升值會(huì)使國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格下降。另外、，由于本幣升值導(dǎo)致國(guó)內(nèi)產(chǎn)品出口困難，市場(chǎng)縮小，造成企業(yè)利潤(rùn)下，員工收入下降，房地產(chǎn)需求減少，致使進(jìn)一步房?jī)r(jià)下降。

整個(gè)過程可以概括為：預(yù)期人民幣升值--游資通過資本市場(chǎng)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)--推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲--吸引國(guó)內(nèi)外更多的資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)--人民幣升值--進(jìn)口增加、出口減少、國(guó)內(nèi)資金流出--經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放慢--游資外逃--房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂--房?jī)r(jià)下跌一一經(jīng)濟(jì)衰退。

3.1.3政策的宏觀調(diào)控。

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房產(chǎn)業(yè)成為一項(xiàng)支柱性的行業(yè)。然而任何行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展都離不開國(guó)家政策這只“無(wú)形的手”的宏觀調(diào)控。我國(guó)政府對(duì)房產(chǎn)業(yè)實(shí)施調(diào)控的政策主要有：信貸政策、土地政策、稅收政策、保障性住房政策、限購(gòu)政策等等。其中信貸政策主要體現(xiàn)在存款準(zhǔn)備金率的變化、二套房付比例及款利率的變化上；稅收政策主要表現(xiàn)在差別化住房稅收以及營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅征收的問題上；土地政策主要是為了增加住宅用地的供應(yīng)和提高使用效率。

宏觀政策主要通過三個(gè)方面來(lái)影響房?jī)r(jià)：抑制、疏導(dǎo)和限制。先通過信貸政策和稅收政策來(lái)影響開發(fā)商的貸成本、購(gòu)房者的購(gòu)房成本和轉(zhuǎn)讓成本；接著借助于土地政策和保障性住房政策來(lái)實(shí)現(xiàn)土地的使用效率以及住房的供應(yīng)量，以滿足部分人的住房需求；后利用不同地區(qū)不同的限購(gòu)政策來(lái)組織某些購(gòu)房者的過度購(gòu)買行為。這樣一來(lái)，通過調(diào)節(jié)市場(chǎng)上住房的需求和供給以達(dá)到調(diào)節(jié)房產(chǎn)價(jià)格的目的。例如，剛剛結(jié)束的兩會(huì)傳遞出這樣的聲音：從“調(diào)控抑制”變成“支持促進(jìn)”,支持居民自主和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展；另外，公積金款門檻降低，二套房付比例降低。

這些都是國(guó)家政策對(duì)房產(chǎn)業(yè)實(shí)施的調(diào)控。

3.1.4居民的收入水平。

住房對(duì)于人們來(lái)說(shuō)既是一種投資品，也是一種消費(fèi)品。在住房的購(gòu)買問題上人們自然會(huì)考慮到房?jī)r(jià)與自身可支配收入的比例，也就是所謂的房?jī)r(jià)收入比。房?jī)r(jià)收入比是指一個(gè)地方的房屋總價(jià)與居民家庭收入的比值，這一指標(biāo)正是用于衡量房?jī)r(jià)是否處于居民收入能夠支撐的合理水平的工具，它直接反映出房?jī)r(jià)水平與廣大居民的自主需求相匹配的程度。一般在發(fā)達(dá)的國(guó)家這一比例為6:1,然而在我國(guó)房?jī)r(jià)收入比卻高出這一數(shù)字。

在我國(guó)的一些城市中，雖然比其他地區(qū)的人們收入水平高出很多，但是房?jī)r(jià)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出了人們的承受范圍，居民的購(gòu)房壓力巨大。

居民收入水平的提高，通常情況下會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上升，但這里所說(shuō)的提高是真正意義上的提高，如果是較困難的低收入者收入增加或是高收入者的收入增加卻沒有更多的投資行為，那么收入的提高對(duì)房?jī)r(jià)的影響就不是很明顯。也就是說(shuō)，一般中等收入者的收入水平增加會(huì)對(duì)房產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生較為突出的作用。面對(duì)嚴(yán)重的購(gòu)房壓力，解決方法是國(guó)家相關(guān)的調(diào)控政策的頒布于實(shí)施，合理控制房?jī)r(jià)的盲目上漲。

3.2微觀環(huán)境影響的分析。

*，不同城市、不同位置、不同類型、不同使用年限的居住房地產(chǎn)在價(jià)格上存在較大差異，因此要準(zhǔn)確、客觀評(píng)估估價(jià)對(duì)象的價(jià)格水平，估價(jià)人員必須熟悉哪些因素對(duì)住宅的價(jià)格產(chǎn)生影響，在實(shí)地查看時(shí)必須把握好這些因素。就同一城市而言，影響住宅價(jià)格的宏觀因素基本一致，因此估價(jià)主要應(yīng)關(guān)注住宅的區(qū)位狀況和實(shí)物狀況對(duì)住宅價(jià)格的影響。

3.2.1交通條件和環(huán)境質(zhì)量。

交通條件主要指住房周圍交通的便利程度，如估價(jià)對(duì)象附近是否有通行的公共汽車、電車、地鐵、輕軌。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城市的規(guī)模也在不斷地?cái)U(kuò)大，越來(lái)越多的人從農(nóng)村涌入城市，而汽車作為人們代步交通工具的選也以成倍的速度遞增著，這些都造成了城市人口越來(lái)越密集，交通狀況越來(lái)越低下。在這一現(xiàn)象下，地鐵成了人們出行的另外一種選擇，購(gòu)房者的購(gòu)買行為也在一定程度上受其影響，其結(jié)果直接表現(xiàn)在住房?jī)r(jià)格上。

如今，人們買房不再僅僅考慮住房本身的一些硬性條件，健康問題也越來(lái)越受到人們的關(guān)注，小區(qū)環(huán)境的好壞也直接影響著住房的價(jià)格。環(huán)境質(zhì)量這一重要因素的突出表現(xiàn)主要是在高檔住宅。對(duì)于普通住宅來(lái)說(shuō)，因?yàn)樵絹?lái)越多的建筑商在規(guī)劃小區(qū)時(shí)都會(huì)把綠化納入考慮范圍，而綠化的切入點(diǎn)基本上屬于大同小異，所以住房只要距離上沒有太大的差異，環(huán)境這一影響因素不會(huì)展現(xiàn)其突出性。

3.2.2生活服務(wù)設(shè)施與設(shè)備。

現(xiàn)階段的人們更加追求高品質(zhì)的生活，人們?cè)谫?gòu)房時(shí)會(huì)更多地考慮未來(lái)生活的便利程度，即生活服務(wù)設(shè)施是否完善。生活設(shè)施完善度的住房在價(jià)格上會(huì)產(chǎn)生較大的影響。生活服務(wù)設(shè)施包括的方面主要有住房附近是否有超市、菜市場(chǎng)、銀行等。當(dāng)然，對(duì)于附近有學(xué)?；蚴轻t(yī)院的住宅小區(qū)，樓房的價(jià)格相比服務(wù)設(shè)施不是很完善的小區(qū)會(huì)有很明顯的差別。

設(shè)備因素的影響主要體現(xiàn)在住宅的供水、供電、供暖、供氣、排水設(shè)施的完善程度，小區(qū)智能化程度，通訊、網(wǎng)絡(luò)等線路的完備程度等方面。當(dāng)然，公用電梯的設(shè)置及質(zhì)量等都會(huì)對(duì)住宅價(jià)格產(chǎn)生影響。

3.2.3朝向與樓層。

現(xiàn)在的開發(fā)商在對(duì)樓房的前期規(guī)劃上都會(huì)考慮到樓房的朝向問題。朝向主要考慮到的是住房的采光和通風(fēng)問題，一般情況向，南北朝向的樓房在采光和通風(fēng)方面都比東西朝向的要好，當(dāng)然這也會(huì)在住房的價(jià)格中有所體現(xiàn)。另外一個(gè)與朝向有關(guān)的因素就是景觀。

考慮到住房周圍的地理環(huán)境，如果景觀的差異不是很大的情況下，這一因素在價(jià)格上的表現(xiàn)就不是很突出，但如果景觀相差很明顯的話，住房的價(jià)格也會(huì)有很大的不同。通常情況下，因景觀的作用東南朝向的住房?jī)r(jià)格相較其他朝向的會(huì)高一些。

3.3多因素分析法的運(yùn)用。

3.3.1調(diào)查數(shù)據(jù)搜集及整理。

本次調(diào)查的對(duì)象是A市的居民住房，主要涉及到的是房屋的宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境兩個(gè)方面，調(diào)查的問題包括有房屋的所在地、交易時(shí)間、所在的樓層、房屋的朝向、交通便利程度、小區(qū)環(huán)境及物業(yè)管理設(shè)施等等幾個(gè)方面來(lái)進(jìn)行調(diào)查。旨在了解影響房產(chǎn)價(jià)格的硬性條件，進(jìn)而確定這些因素的影響程度大小。

問卷調(diào)查涉及到的問題主要包括以下幾個(gè)方面：住房所在的地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)、樓層、朝向、交易時(shí)間、交易金額、距市中心距離、樓房設(shè)施（是否為雙氣）、交通便利程度、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理等等。

數(shù)據(jù)的來(lái)源是通過問卷調(diào)查的方法而獲得，本次調(diào)查主要是以發(fā)放調(diào)查問卷的方式來(lái)進(jìn)行的。另外涉及到利率和匯率等因素是通過網(wǎng)上查找的方式確定下來(lái)的。本次調(diào)查總共發(fā)放150份，收回108份調(diào)查問卷，經(jīng)過篩選去除了7份特殊性質(zhì)的調(diào)查數(shù)據(jù)，如：

住宅所處地點(diǎn)過于偏僻、交易時(shí)間太早以及房屋本身的硬性設(shè)施太差等。通過整理得出可用的調(diào)查數(shù)據(jù)為101份，后把有效的數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總，制作成表格以備供接下來(lái)數(shù)據(jù)分析的使用。

3.3.2數(shù)據(jù)的分析。

對(duì)于收集來(lái)的數(shù)據(jù)，主要采用的是定量分析方法，即把所有因素進(jìn)行數(shù)值化處理，用得出的數(shù)據(jù)分析因素的影響程度。本次收集的數(shù)據(jù)中有一些變量不是數(shù)值型的變量，需要先對(duì)其進(jìn)行數(shù)值化處理。具體的操作是，把距市中心距離遠(yuǎn)、適中和近對(duì)應(yīng)為1、2、3;設(shè)施是否有雙氣對(duì)應(yīng)為：有是1、沒有為0;交通便利程度、小區(qū)環(huán)境和物業(yè)管理中的優(yōu)、良、差對(duì)應(yīng)為1、0、-1;朝向中的東西、南北朝向?qū)?yīng)為0和1;樓層構(gòu)造中的一梯多戶和一梯一戶對(duì)應(yīng)為0和1.數(shù)據(jù)數(shù)值化處理以后，就開始對(duì)這些影響因素進(jìn)行分析，這一過程主要依靠SPSS軟件的數(shù)據(jù)分析功能來(lái)實(shí)現(xiàn)。

先是對(duì)自變量與因變量之間的回歸分析，本文討論的因變量為房屋的價(jià)格，自變量為影響價(jià)格的各個(gè)因素。因?yàn)楸疚闹饕且治鲆蛩貙?duì)價(jià)格的影響程度，所以通過自變量對(duì)因變量的分析可以看出各個(gè)因素對(duì)價(jià)格的影響情況，是否在一定程度上存在線形關(guān)系，這有利于對(duì)因素做進(jìn)一步的處理。通過分析得出如下的結(jié)論：

表3.1是回歸系數(shù)分析表，表的后兩列示回歸分析的顯著性檢驗(yàn)，即所謂的t檢驗(yàn)，從表中的顯示可以看出，回歸參數(shù)t檢驗(yàn)的p值在顯著性水平為0.1的情況下的顯著性很弱，這說(shuō)明各自變量與因變量之間的線性關(guān)系不明顯。

表3.2是對(duì)各個(gè)因素之間相關(guān)性的分析，這一分析主要是找出各因素之間是否存在一種明顯的正向或是負(fù)向的相關(guān)關(guān)系，并找出存在相關(guān)關(guān)系的原因。表3.2可以看出購(gòu)入時(shí)間。

對(duì)交易額的影響作用較大，匯率對(duì)其影響也較為顯著，住宅的總層數(shù)、環(huán)境以及物業(yè)管理都對(duì)價(jià)格有著一定的影響。此外還可以看出，匯率與購(gòu)入時(shí)間呈現(xiàn)高度的負(fù)相關(guān)關(guān)系，距離與交通便利程度也存在一定的相關(guān)關(guān)系。

3.3.3權(quán)重的確定。

有上述兩個(gè)表中可以看出匯率和購(gòu)入時(shí)間與房產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系較為明顯，而兩者之間又呈現(xiàn)高度的負(fù)相關(guān)關(guān)系，所以在對(duì)影響修正的過程中只對(duì)匯率的情況進(jìn)行修正。依據(jù)相關(guān)系數(shù)分析結(jié)果，直接采用簡(jiǎn)單的分配方法確定各因素的權(quán)重。在假設(shè)所有相關(guān)因素權(quán)重系數(shù)相加總和為1的情況下，賦予小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理、朝向、樓層以及小區(qū)設(shè)施0.2的權(quán)重系數(shù)，其他相關(guān)的影響因素賦予其0.1的權(quán)重系數(shù)。這一分配結(jié)果因其主觀性太大會(huì)直接對(duì)價(jià)格評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性造成一定的影響。